Mucha gente puede llegar a pensar que para construir tu propia vivienda unifamiliar solo necesitas disponer del terreno, los materiales, ganas y tiempo. Siento ser tajante, pero se equivocan totalmente. Para poder llevar a cabo correctamente la construcción de tu vivienda unifamiliar, son varias las cuestiones que debemos tener en cuenta. Descubre con nosotros las fases de la construcción de una vivienda unifamiliar.
Conocerlas es muy recomendable, para poder monitorizar correctamente el proceso de construcción de tu vivienda, y entender cuales son los procesos que está llevando a cabo la constructora en cada una de las fases de la construcción de tu vivienda unifamiliar. Comenzamos a explicarlas uno por uno, detalladamente.
Primera fase: Compra del Terreno
La primera de las fases de la construcción de tu vivienda unifamiliar. Sin terreno es inviable que el proyecto se concrete. Este paso sólo puede evitarse en el caso de que el futuro propietario ya posea un terreno y lo utilice para edificar su vivienda unifamiliar.
En este punto, lo más importante que debes tener en cuenta es que el terreno sea calificado como edificable. Si no quieres problemas con las administraciones, esto lo deberás tener en cuenta inclusive si la casa que vas a erigir en estas tierras es una casa prefabricada.
En esta fase es importante que realices dos estudios. El primero de ellos es el levantamiento topográfico. Pese a no ser un estudio que las administraciones hayan calificado como obligatorio, desde Amer e Hijos recomendamos encarecidamente su elaboración, para ayudar a los arquitectos a conocer los límites de la finca, desniveles, el acceso al agua, alcantarillado o luz de la finca….
El segundo es el estudio geotécnico, el cuál sí que es obligatorio de realizar para realizar legalmente todas las fases de construcción de tu vivienda unifamiliar. En él se exponen los materiales que componen el suelo sobre el que pretendes edificar, para ver si es apto para sujetar tu futura vivienda.
Pese a, de nuevo, no ser obligatorio, recomendamos que consigas las características urbanísticas de la finca en la que edificarás. Esto lo necesitará el arquitecto para conocer los límites legales de la parcela, tales como los metros cuadrados edificables, la altura máxima, el número máximo de plantas….
Estos son todos los estudios que debes tener a mano para concluir correctamente la primera de las fases de la construcción de una vivienda unifamiliar. Si tienes algún tipo de dudas, tu arquitecto te las solventará.
Segunda Fase: El Diseño
De entre todas las tempranas fases de la construcción de una vivienda unifamiliar, esta es la que más afectará a cómo se vea tu vivienda una vez esté construida. En esta fase, en colaboración con el arquitecto, elaboraréis muchos bocetos para definir los diversos espacios que compondrán la casa.
Tercera fase: Arquitecto y Licencia
Cuando tengas tanto la propiedad del terreno como todos los estudios pertinentes citados en el anterior apartado, es turno de dar comienzo a la tramitación legal, otra de las imprescindibles fases de la construcción de una vivienda unifamiliar. Para efectuarla correctamente, en primer lugar deberás contratar a un arquitecto.
Este arquitecto será el encargado de elaborar tanto el Proyecto básico como el Proyecto de ejecución, cuya diferencia es que el básico es insuficiente para proceder al inicio de las obras de construcción. En el caso de la construcción de viviendas unifamiliares, en la mayoría de los casos no es necesario elaborar dos proyectos diferenciados, pudiendo presentar exclusivamente el proyecto básico y de ejecución.
Este proyecto deberá ser presentado, en primer lugar, al Colegio de Arquitectos de la Comunidad Autónoma en la que se va a llevar a cabo la obra. Cuando estos te la aprueben y consigas el visado, deberás presentarlo al Ayuntamiento del término municipal en el que vas a realizar la obra, junto al estudio geotécnico.
Si el Ayuntamiento aprueba tu proyecto conseguirás la licencia urbanística, vital para llevar a cabo el resto de fases de la construcción de una vivienda unifamiliar. Eso sí, prepara la cartera, ya que esta fase implica el pago de muchas tasas. Prepara también la paciencia, ya que esta fase se suele demorar varios meses.
Cuarta fase: Construcción
Llegamos al punto en el que todo lo plasmado en planos, diseños, bocetos, etc. empieza a cobrar vida. De todas las fases de la construcción de una vivienda unifamiliar es la más larga, la que más se suele demorar, y en la que más problemas suelen surgir.
Por eso es importante que interiorices bien todo lo que expondremos en este apartado, de cara a que puedas implementar un buen seguimiento de toda la construcción de tu vivienda. Recuerda, en muchas ocasiones, lo barato sale caro. Las fases de construcción de una vivienda unifamiliar se dividen en cuatro:
Cimientos y estructura
En esta fase, es el momento de excavar para preparar los cimientos de la vivienda. La dificultad o facilidad de este proceso de excavar para cimentar dependerá plenamente del tipo de materiales que compongan el área edificable de tu parcela. Es importante que se preste atención a la correcta colocación del acero, al tamaño de los elementos de la cimentación, y a los recubrimientos del armado.
Debes tener en cuenta que, en caso de que quieras incluir en tu vivienda algún tipo de habitación subterránea, ya sea garaje o sótano, este es el momento para construirla.
Posterior a la excavación, es turno de colocar la solera de hormigón, necesaria en cualquier tipo de obra que vayas a realizar. La solera de hormigón es un elemento no estructural que proporciona apoyo horizontal firme a ciertas zonas de las edificaciones, bien como acabado definitivo o bien para ser la base de otros pavimentos.
El siguiente paso a realizar para efectuar correctamente las fases de construcción de una vivienda unifamiliar son los forjados. Los forjados son los elementos planos que conforman la superficie de apoyo de los suelos de nuestras viviendas. Además, se deben preparar todas las vigas, montantes y demás elementos de estructura de la casa.
Durante esta fase de la construcción, será también el turno de implementar en tu vivienda las redes para evacuar las aguas grises y negras. En este caso tienes dos opciones, o bien construir una fosa séptica propia, o bien conectar tu red de evacuación de aguas fecales a la red de saneamiento municipal.
Instalaciones
Acabadas las fases de construcción de la vivienda unifamiliar centradas en la estructura, es turno de empezar con los revestimientos, aislamientos y techos. Mientras el equipo de construcción lleva a cabo estas labores, se pueden empezar a incluir las primeras tuberías y el primer cableado. Todo esto, sin olvidarnos de las primeras líneas de drenaje, de venteo, y de suministro de agua. En resumen, todo el suministro, cableado y tuberías.
Para concluir correctamente este apartado de las fases de construcción de una vivienda unifamiliar hay que realizar la instalación efectiva de toda la red eléctrica de la vivienda, incluyendo los receptáculos para las tomas de corriente, las luces y los interruptores. Esto se completa con la instalación de los conductos de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC).
En este punto llega el momento en el que incluimos el necesario aislamiento, con el que cuenta la gran mayoría de viviendas en la actualidad. Este, permite mejorar muchísimo la eficiencia energética de la vivienda. Son varios los tipos de aislamiento existentes (vidrio, celulosa, espuma…), que deberás escoger en función de las condiciones climatológicas de la zona en la que quieras construir tu vivienda.
Fachada y Cubierta
Estas fases de la construcción de una vivienda unifamiliar se pueden alternar con la fase de las instalaciones, ya que ambas dependen prioritariamente de que esté erigida la estructura del edificio. Este periodo tiene poco misterio: se realizan las partes de la vivienda descritas en el título del apartado.
En cuanto a la cubierta, debes elegir qué tipo quieres. La elección debe depender tanto del clima existente en la región en la que construirás tu vivienda, como del uso que le quieras dar a las zonas superiores de tu hogar. Entre los diversos tipos de cubierta encontramos la cubierta plana, a dos o cuatro aguas, con azotea intransitable o transitable, etc.
En cuanto a la fachada, debes también construir todos los cerramientos exteriores e interiores de la casa unifamiliar. En castellano: construir los muros de la fachada y de los tabiques. La funcionalidad de estos es tanto recoger el edificio, como dividir el espacio interior de la vivienda en las diversas estancias.
Acabados
La última de las fases de la construcción de una vivienda unifamiliar antes de que podamos ver con nuestros propios ojos la vivienda con la que llevamos soñando tantos meses. En esta fase se deben construir los pavimentos, el enlucido de techo y paredes con su posterior acabado de pintura, papel pintado…, los revestimientos de fachadas con mortero monocapa, el ladrillo caravista, los enfoscados, los sistemas SATE, la carpintería….
Quinta fase: Tramitación Legal
Quinta y última de las fases de construcción de una vivienda unifamiliar. A nivel de aspecto la casa ya está más que preparada para que se comience a habitar. El problema llega a nivel legal: aún faltan ciertos trámites para que se pueda empezar a vivir en esta casa.
En primer lugar, el arquitecto que haya sido encargado del desarrollo de todas las fases de construcción de tu vivienda unifamiliar debe firmar el Certificado Final de Obra y entregarlo al Colegio de Arquitectos de la Comunidad Autónoma dónde ha tenido lugar el proyecto.
El objetivo que se persigue al entregar este documento es permitir que las administraciones se cercioren de que el proyecto acabado ha sido realizado en base a lo que se aprobó en su día con el Ayuntamiento y el Colegio de Arquitectos. Sí el Certificado Final de Obra es aprobado, el propietario lo recibirá de vuelta, junto al Certificado de Eficiencia Energética y el Libro del Edificio.
¿Te parece poca burocracia? Descuida, hay más. Debes firmar junto con el arquitecto el Acta de Fin de Obra, para certificar la conformidad, o no, que tienes con el resultado del proyecto. También debes solicitar al Ayuntamiento la Cédula de Habitabilidad, sin la cual, no es legal acceder a la red de saneamiento y suministro de electricidad y agua.
Por último, tienes que acudir a un notario para realizar la Escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada. Cuando la tengas, júntala al resto de papeles comentados, y acude a registrar tu vivienda. Felicidades, ya podrás empezar a vivir en tu nuevo hogar.
Esperemos que este post te haya servido para comprender todas las fases de la construcción de una vivienda unifamiliar. Si tras leer este post te quieres lanzar a la aventura de construir tu propia vivienda unifamiliar, debemos decirte que este proceso es mucho más fácil si tienes a tu lado a los mejores. En Amer e Hijos llevamos más de 50 años trabajando en este sector en las islas Baleares.
